COMUNICADO IMPORTANTE A TODOS LOS AGENTES

Estimados agentes,

Queremos aclarar una duda frecuente respecto a la venta de productos estructurados como “fractional ownership” o “shares en una LLC” que ofrecen derecho de uso exclusivo de una propiedad.

• Aunque parezca una transacción inmobiliaria, NO siempre lo es.
  
  
• Cuando un comprador adquiere acciones (shares) en una empresa o LLC que posee una propiedad, aunque se le otorgue derecho de uso exclusivo, legalmente NO está comprando bienes raíces, sino una participación en una entidad comercial.
  
  
• Esto puede que se considera una “security” o valor financiero, y su venta requiere una licencia distinta (broker-dealer o exención registrada ante la SEC) ademas de divulgación de exención de derechos como inversionista.
  
  
• Solo se puede vender con licencia de real estate si:
  
  
  • El comprador adquiere un interés directo en la propiedad (como una fracción en la escritura) osea el titulo de la propiedad esta a nombre de una LLC o compañía y la persona compra no parte de la compañía. Esto no previene que amigos a familia compren juntos con una compañía. El detalle es solo vender parte fraccionaria de una compañía como un realtor en la transacción.
    
    
  • El producto no se presenta como una inversión con retorno financiero, sino como uso personal del bien raíz.
    
    
• Por lo tanto, no está permitido vender productos basados en shares o participaciones en LLC, aunque ofrezcan tiempo de uso o exclusividad, ya que eso no constituye una transacción inmobiliaria tradicional. Si esta permitido vender “timeshares” como el modelo tradicional del timeshare (una fracción del tiempo de uso no de una compañía).
  

Recomendamos consultar siempre con el broker antes de promocionar o participar en ventas de este tipo de estructuras.

Gracias por su compromiso y profesionalismo.